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Aluguel comercial atrasado: quais os riscos e como proceder?

As políticas municipais e estaduais de fechamento do comércio, em decorrência do coronavírus, já causam muitas preocupações entre os comerciantes locatários.

Sem clientes ou perspectivas de quando seus estabelecimentos voltarão a funcionar normalmente, eles já fazem contas para ver se conseguirão honrar seus compromissos, principalmente o aluguel.

“Neste momento, o mais importante é que cada comerciante locatário entre em contato o quanto antes com seus locadores, visando a negociação de seus contratos ou eventuais descontos”, afirma o advogado especialista na área imobiliária Alexandre Magno Santana Pereira, sócio-diretor da Magno Santana Sociedade de Advogados.

O que diz a legislação

Nos contratos de aluguel, mesmo com o fechamento do comércio mediante decreto, continua havendo a exigência da integralidade de seus pagamentos.

Segundo o advogado, como ainda não houve nenhuma informação ou determinação do governo - nas esferas federal, estadual e municipal - em relação às questões de locação, “o mais recomendado no momento é a negociação individual entre locadores e locatários”.

O rompimento do contrato, de acordo com Santana, não é uma opção vantajosa para nenhum dos lados. “O proprietário vai ficar sem receber, e o inquilino, logo que acabar a situação do coronavírus, certamente precisará de outro imóvel. Além disso, dependendo da atividade comercial, retirar as mercadorias do dia para noite é de uma logística muito complicada”, diz.

Compensação é proibida

Na maioria dos contratos de locação, o inquilino, no momento da assinatura do documento, deposita ao locador o valor referente a três meses de aluguel do imóvel. Esse valor não pode ser utilizado como compensação em caso de inadimplência por igual período.

“Trata-se de uma garantia para o proprietário em uma eventual situação de inadimplência. Não é porque o locatário depositou três meses na assinatura do contrato que ele tem o direito de ficar três meses sem pagar posteriormente. A lei proíbe este tipo de compensação”, explica o advogado.

No entanto, nos contratos em que existe o depósito, é possível uma negociação entre as partes para que o proprietário ofereça descontos mediante a utilização desse valor que lá no inicio do contrato foi antecipado.

Essa negociação deve ser formalizada por escrito e o proprietário não é obrigado necessariamente a aceitá-la.

Outra possibilidade de negociação é pleitear, junto ao locador, um prazo alongado para que o montante devido seja pago e para que seja cobrado somente o valor da dívida, e não outro encargo referente à inadimplência involuntária.

Risco de despejo

O contato e a negociação entre inquilino e locador devem ser feitos o quanto antes, já que, de acordo com a lei, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo já no dia posterior do vencimento do primeiro aluguel atrasado.

“A menos que o governo decrete algo nesse sentido ou algum entendimento ao contrário sobre essa situação, pode haver despejos por inadimplência mesmo diante de leis que obrigam o comércio a fechar as portas”, aponta Santana, que também é vice-superintendente da Distrital Centro da Associação Comercial de São Paulo (ACSP).

No entanto, como o Tribunal de Justiça de São Paulo suspendeu sessões de julgamento até 14 de abril, qualquer tipo de ação que eventualmente algum proprietário queira mover por inadimplência, só será julgado após essa data.

Caso fortuito ou força maior

Há uma polêmica entre juristas sobre se a inadimplência provocada pelo fechamento do comércio não pode ser pleiteada judicialmente como uma situação de caso fortuito ou força maior.

“Futuramente essa será uma questão que certamente vai gerar muitos processos judiciais. E em muitos deles será utilizado o subterfúgio, digamos assim, de motivo de caso fortuito para o não pagamento de aluguel. Mas ainda não sabemos qual interpretação o tribunal dará para cada uma dessas situações”, conclui Santana.